הרשמה אונליין
כניסת סטודנטים ומרצים
ההבטחות נשארו על הנייר: חמש הטעויות של כחלון
נושא הדגל שעליו רץ שר האוצר, משה כחלון, לבחירות היה בעיית מחירי הדיור. על רקע זה דרש וקיבל כחלון תחת סמכותו וסמכות מפלגתו, עם היכנסו לקואליציה, את מכלול הגופים הממשלתיים הקשורים לתחום הדיור, כולל אלה שאינם כפופים מסורתית למשרד האוצר, כמו משרד השיכון, רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ומינהל התכנון.
כחלון נימק את דרישתו בכך שרק ריכוז סמכויות כזה יאפשר טיפול מערכתי יעיל בשוק הדיור. בחינה סדורה של צעדי האוצר בתחום הדיור בשנה וחצי של כהונת שר האוצר, שהאחרון שבהם הוא המס המתוכנן על בעלי שלוש דירות ויותר, מצביעה על כך שעד כה לא הצליח השר לממש את הבטחתו להורדת מחירי הדירות, ונכון לספטמבר 2016 עדיין לא מסתמן מפנה במגמת מחירי הדירות.
במאמר הנוכחי אסביר מדוע לא הצליח שר האוצר, עד כה, להגשים את הבטחתו, ומדוע עדיין לא מסתמנת התפנית לה הוא כנראה מייחל. תחילה, יש להיזכר בכמה עובדות יסוד ענפיות: ראשית, ענף הבנייה למגורים הוא מהענפים היותר תחרותיים במשק; שנית, אף יזם בענף אינו בונה מטעמי "ציונות" — אלא משיקולי רווח בלבד; שלישית, לוח הזמנים לשינויים בענף הוא ארוך יחסית, ולכן הניסיון להסיק מסקנות מתנודות חודשיות הוא חסר ערך; רביעית, להחלטות הממשלה ומדיניותה יש השפעה מכרעת על מרכיבים חשובים בפעילות הענף.
בתחום האחרון, נרשם הכישלון של כחלון. ניתוח צעדי המדיניות, שאותם הוביל מאז כניסתו לתפקידו, מצביע על סדרת שגיאות שגרמו לכך שהענף התרחק עד כה מהתכנסות למטרותיו המוצהרות.
השגיאה הראשונה והחמורה של שר האוצר היתה (והיא עדיין נמשכת), התנפלותו על המגזר שהוא מכנה "המשקיעים". מגזר זה הוא מרכיב חשוב ביותר בשוק הדיור, וככל שהוא גדול יותר הוא תורם לנזילות גדולה יותר בשוק. זאת, מכיוון שהדירות הנרכשות נכנסות לשוק השכירות ושם תורמות להגדלת ההיצע ולייצוב המחירים. בנקודת הזמן המתאימה לבעלים דירות אלה גם יגיעו לשוק הדירות עצמו. מעבר לכך, המשקיעים הם המשפיעים על גיוון המוצרים מבחינת גודל דירה וגם מבחינת מיקומה. ניסיונו של שר האוצר להוציאם מהשוק היא טעות חמורה הנמשכת גם כיום.
השגיאה השנייה של כחלון טמונה בניסיונו המתמשך להשפיע על המחירים, בניגוד לכוחות השוק. הניסיון ההיסטורי מצביע על כך שכוחות השוק הם בדרך כלל חזקים יותר ומנצחים את הצווים השונים, ולכן רצוי לרתום את עוצמתם להשגת המטרות הכלכליות ולא ללכת נגדם.
השגיאה השלישית של שר האוצר טמונה באשליות שהוא מפזר שירידת המחירים היא על הסף והנה הבעיות נפתרות. אחד המרכיבים בפיזור האשליות הוא הפרסומים חדשות לבקרים על הסכמי הגג שהמדינה חותמת עם ערים שונות, היוצרים לכאורה תוספות היצע של עשרות אלפי דירות. מדובר למעשה ביצירת מלאי גדול של קרקע מתוכננת, שיאפשר ליזמים ליזום ולבצע פרויקטים בלוח זמנים סביר ומותאם לתנודות השוק.
ואולם, מאחר שמשקי הבית אינם קונים קרקע מתוכננת אלא דירות, הסדרי הגג האלה לא יביאו לירידת מחירים אלא יאפשרו בעתיד, כלומר, בתוך שלוש־חמש שנים במקרה הטוב, תפקוד חלק יותר של השוק ויפסיקו את הנהי המתמשך של המחסור בקרקעות.
השגיאה הרביעית של כחלון טמונה באי־טיפולו בצד העלויות של הבנייה — כלומר, בשוק התשומות לבנייה וכן במסים השונים המוטלים על היזמים. שוק התשומות — מלט, ברזל, כוח אדם ותשומות אחרות — סובל מהיעדר תחרות מספקת, ולכן מחירי התשומות בישראל גבוהים באופן ניכר ממחירי התשומות האלה בעולם. מבחינת המיסוי כדאי להזכיר שיותר מ–40% מעלות הבנייה של דירה נובעת ממסים המוטלים על היזמים. בנקודה זאת בולטת הסתירה הפנימית בפעילות משרד האוצר, שמשום מה סבור כי על ידי העלאת מסים יגדיל את היצע הדירות.
השגיאה החמישית נוגעת למס החדש המתוכנן על בעלי שלוש דירות ויותר. התיאוריה הכלכלית מצביעה על כך שהמס (אם ימומש) יגולגל בחלקו על השוכרים ובחלקו על המשכירים, ולכן לטענה שבעלי הדירות יעלו את דמי השכירות בגובה המס אין שחר, אם כי ייתכן שבמקומות מסוימים, נוכח תנאי שוק נקודתיים, הדבר יקרה. ואולם השאלה האמיתית היא האם המס החדש יגרום להגדלת מספר הדירות הנסחרות בשוק? וכאן התשובה היא שהמספר דווקא יפחת.
שגיאות אלה הובילו עד כה לתחושת כאוס ואי־ודאות בשוק. על רקע מצב זה יזמים רבים שרכשו קרקעות מתלבטים אם להפעיל את הקרקעות, שכן איש אינו יודע איזה רעיונות יצירתיים חדשים ינפיק משרד האוצר.
לפיכך, אין פלא שאנחנו מתבשרים על ירידה במספר התחלות הבנייה במחצית הראשונה של 2016. זוהי תוצאה צפויה של התנהלות לא עקבית ולא מותאמת למטרות המוצהרות של שר האוצר.
ובאשר לשאלה אם מס שלוש הדירות ימומש, נראה לי שבעניין זה ניתן לסמוך על "המבוגר האחראי" בוועדת הכספים — יו"ר הוועדה, ח"כ משה גפני (יהדות התורה) — שימנע את מימושו (בוודאי במתכונת המשונה שהתפרסמה עד כה), וה"עז" הזאת תיזרק לבית הקברות של שאר העזים המתות, שהוצאו מחוקי ההסדרים של השנים הקודמות.
